深圳楼市：这个片区上一轮涨势可观，如今可出手！
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1、问：目前有一套南山中心区好地段的老房子（自住+学府学位+交通方便+旧改概念+上班方便），另有一套西丽小户型（约460万，欠款50万），手头理财产品等现金200万，想卖小换大（自住+投资需求），目前大概意向是南山，宝中，过几年会用中学学位，有没有什么好的建议？
答：南山中心区，只能说配套成熟，好地段谈不上，南山中心区适合刚需上车，一房两房小户型产品比较多，老房子只有博拆迁的价值，需要长期持有。学府中学并不是南山很好的学校，只能叫中上等，南山二梯队，比育才二中三中差一点。综合来看南山中心区的博旧改价值不会很大，因为新盘中泰印邸和正东名苑，卖的都很一般。
西丽在上一轮涨幅比较高，目前价格已经不低了，可以考虑出手。
建议把两套都出掉，这样一步到位，负债也不会太高，如果追求顶级学位，南二外海德，南外高新，麒麟中学都可以考虑，不过麒麟中学、南二外海德片区的楼龄比较老一些，随着大学区，出生率下降学区房的价值会进一步被稀释。如果二梯队学校能接受，可以考虑育才二中、育才三中的次新盘，蛇口，后海南片区都有很多可以选的。如果喜欢新盘，前海打新，带南二外创新学校，学校还没正式开学，未来不会很差。宝中可以关注宝安实验学校，海天学校，都是很不错的学校，宝中重点关注这两个。
2、问：你好，小孩准备上学了，我准备将苏州的一套房子卖掉，在深圳入手一套好一点的学区房。本来父母在华强北有一套，但是学校不太好。卖掉房子后，能有400万现金，做五成首付，关注过罗湖深中附近，福田华强北，园岭，景田，价格都不便宜。南山这边老师有什么推荐的吗？
答：优质资源是跟着钱和人走的，学区也一样，罗湖的学校都在走下坡路，虽然深中成绩很好，但这都是点招掐尖的功劳。华强北，园岭，百花都是卖学位的，但是居住品质比较一般，目前的价格全靠学位支撑，未来不太看好这几个片区的房子。景田北带福外学位的房子比景田南区贵很多，建议你买景田不如加点钱买侨香学校附近的房子，学校跟福外差不多，但是居住品质更好，不过400万首付不够，可以考虑全款买再抵押，把首付降低，或者把父母的房子抵押部分资金再加手上的400万，直接按揭去买。
3、问：您好，关注您很久了，我们很倾向宝安的房子，想买一套改善房，兼顾到学位，当然最好未来能升值。您有什么推荐？潮樾府，西乡招商果岭，中粮锦云这几个是否合适？哪个更好些？
答：你好，这几个板块潜力对比： 碧海>西乡，碧海有两个新盘，潮樾府和京地海樾府，如果京地海樾府有九十多的三房，京地更值得买，离地铁口更近。老西乡的选择，中粮锦云优于招商果岭，中粮锦云目前在12号线地铁口，未来还有15号线环线。不管是自住还是增长潜力都更好！招商果岭上一波涨幅不到宝安均值，离地铁口有段距离，做最后的备选吧！
4：大师兄你好，我380w 入手了一套拾悦城的房子，您对这个地方的房子评价如何？可以长期持有吗？或者出掉置换？
答：沙井凭借海岸城+深外学区，一度成为投资圣地，2020年海岸城一房难求，那些退而求其次买旁边二手的首付亏没了。博林君瑞2021年初一度站上8W单价，如今5W多单价。沙井近几年的新房供应量巨大，马上要开的鸿荣源珈誉府有8000套住宅，10000多套共有产权房，海上田园附近的招商会展湾雍境，云海臻府，华发的人才房，还有一季度刚被招商拍走的一块住宅用地，拾悦城二期也要来了。远期还有华润的金蚝小镇。所以现在沙井的二手价格被新房压得死死的。如果自己不住拾悦城，建议早点出掉，在这么多新房和二手面前，拾悦城的位置和配套不占优势！
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